Almost every calculator online answers this by comparing your mortgage rate to a made-up 10% stock return. That comparison is wrong, because paying down a mortgage is a guaranteed return and the stock market is not. This one benchmarks your rate against a Treasury bond of matching term, then runs both choices through every 30-year stretch of market history since 1928 — so you see the range of what actually happened, not one convenient number. Hầu hết các công cụ trên mạng trả lời câu này bằng cách so lãi suất nhà của bạn với một mức lợi nhuận chứng khoán 10% tưởng tượng. So sánh đó sai, vì trả nợ nhà là lợi nhuận đảm bảo, còn chứng khoán thì không. Công cụ này so lãi suất của bạn với trái phiếu chính phủ cùng kỳ hạn, rồi chạy cả hai lựa chọn qua mọi giai đoạn 30 năm của thị trường từ năm 1928.
If any of these is unchecked, it beats both options on this page and the calculator will say so. Nếu thiếu bất kỳ điều nào, nó quan trọng hơn cả hai lựa chọn ở đây.
Nothing is sent anywhere. Everything below runs in your browser. Không gửi đi đâu cả. Mọi tính toán chạy ngay trong trình duyệt của bạn.
The same calculation run across every mortgage rate. On the typical outcome, investing wins at every rate on this chart — that is worth knowing and most people find it surprising. The decision is really about the bad case, and the bad case does flip. Cùng phép tính chạy trên mọi mức lãi suất. Ở kết quả điển hình, đầu tư thắng ở mọi mức lãi suất — điều này khiến nhiều người bất ngờ. Quyết định thật sự nằm ở trường hợp xấu, và trường hợp xấu thì có đảo chiều.
National calculators miss all three, and each one moves the answer. Các công cụ toàn quốc bỏ sót cả ba điều này.
Property tax and insurance never stop. That is the monthly cost of your home with the mortgage completely gone — about 1.45% of value in tax plus Houston insurance, which rose 43% between 2015 and 2023 and another 19% in 2024. Thuế nhà đất và bảo hiểm không bao giờ ngừng. Đó là chi phí hàng tháng khi đã trả hết nợ — khoảng 1.45% giá trị tiền thuế cộng bảo hiểm Houston, đã tăng 43% từ 2015 đến 2023 và thêm 19% trong 2024.
The Texas Constitution caps home equity borrowing at 80% of value, once every 12 months, with a 12-day wait. It is constitutional, not statutory — the legislature cannot change it. Anything you prepay past that line is unreachable until you sell. Hiến pháp Texas giới hạn vay lại vốn nhà ở 80% giá trị, mỗi 12 tháng một lần, chờ 12 ngày. Đây là hiến pháp, không phải luật thường — quốc hội tiểu bang không sửa được.
The 2025 tax law raised the SALT cap from $10,000 to $40,400 for 2026. Because Texas property taxes are high and there is no state income tax, that change moved many Houston homeowners back into itemizing for the first time since 2018 — which genuinely lowers your effective mortgage rate. For everyone else it is still zero. Luật thuế 2025 nâng giới hạn SALT từ $10,000 lên $40,400 cho năm 2026. Vì thuế nhà đất Texas cao và không có thuế thu nhập tiểu bang, thay đổi này đưa nhiều chủ nhà Houston trở lại khai chi tiết lần đầu từ 2018.
Whether your mortgage interest is deductible, what your real marginal rate is, and whether an S-corp election changes the picture are all tax questions — and they change the answer above. We are a Houston tax practice. We work in Vietnamese and English. The first conversation costs nothing. Tiền lãi nhà có được khấu trừ không, thuế suất biên thật của bạn là bao nhiêu, và việc chọn S-corp có thay đổi bức tranh không — tất cả đều là câu hỏi về thuế, và chúng thay đổi câu trả lời ở trên. Chúng tôi là văn phòng thuế ở Houston. Nói tiếng Việt và tiếng Anh. Buổi nói chuyện đầu tiên miễn phí.
That is what makes the comparison fair, and most calculators get it wrong. In the pay-down path, your payment does not change — the loan just ends sooner, and from that month on the entire former payment is invested. In the invest path, the cash goes to the market today and you keep paying the mortgage to the end. Every month, both paths spend an identical amount. We then compare ending net worth: portfolio after the tax on selling, plus the house, minus whatever is still owed. Đó là điều làm cho so sánh công bằng. Ở lựa chọn trả nợ, tiền trả hàng tháng không đổi — khoản vay chỉ kết thúc sớm hơn, và từ tháng đó toàn bộ số tiền trả cũ được đem đầu tư. Ở lựa chọn đầu tư, tiền mặt vào thị trường hôm nay và bạn tiếp tục trả nợ đến hết. Mỗi tháng, cả hai chi số tiền như nhau.
Most calculators multiply your mortgage rate by one minus your tax bracket. That is only right if you itemize, and only for the interest above the standard deduction. This one computes the actual marginal benefit each year against the 2026 standard deduction of $32,200 for a married couple, the $40,400 SALT cap and its phase-down above $505,000 of income, and the $750,000 acquisition-debt limit. On the investing side, dividends are taxed every year at the qualified rate plus the 3.8% net investment income tax where it applies, and the gain is taxed when sold. Hầu hết công cụ nhân lãi suất với một trừ khung thuế. Điều đó chỉ đúng nếu bạn khai chi tiết. Công cụ này tính lợi ích biên thực tế mỗi năm theo khấu trừ tiêu chuẩn 2026 là $32,200 cho vợ chồng, giới hạn SALT $40,400, và giới hạn nợ mua nhà $750,000.
It assumes you actually invest the money rather than spending it, which is the single biggest reason the real-world answer differs from the arithmetic. It uses 3% a year for home appreciation, which does not affect the comparison since the house is the same in both paths. It does not model job loss, divorce, a roof, or the fact that some people simply sleep better with no mortgage — and that last one is a real reason to choose the guaranteed return even when the numbers lean the other way. Công cụ giả định bạn thật sự đầu tư số tiền đó thay vì tiêu nó — đây là lý do lớn nhất khiến kết quả thực tế khác với phép tính. Nó không tính đến mất việc, ly hôn, sửa mái nhà, hay việc nhiều người đơn giản là ngủ ngon hơn khi không còn nợ nhà.
Important. This calculator is general educational information, not tax, legal or investment advice for your situation. It is not a recommendation to buy or sell any security or insurance product, and it does not account for your full financial picture. Results are illustrations based on the assumptions stated above and historical data; past market results do not predict future results, and your outcome will differ. Tax rules change and depend on facts specific to you. Engaging Fedtax creates no obligation until a written engagement letter is signed. © 2026 Fedtax · Houston, TX. Quan trọng. Công cụ này là thông tin giáo dục tổng quát, không phải tư vấn thuế, pháp lý hay đầu tư cho trường hợp riêng của bạn. Đây không phải khuyến nghị mua bán bất kỳ chứng khoán hay sản phẩm bảo hiểm nào. Kết quả dựa trên các giả định nêu trên và dữ liệu lịch sử; kết quả quá khứ không dự đoán tương lai. Quy định thuế thay đổi và tùy thuộc vào hoàn cảnh cụ thể của bạn. © 2026 Fedtax · Houston, TX.